Pépite LegalTech

Votre bon serviteur, cité parmi les 1500 pépites qui ont la volonté ou la capacité (au mieux les deux) de « changer le monde ». Au rayon LegalTech, Clause Combat est le leader français dans la capacité de récupérer les loyers trop-perçus par les bailleurs. Merci au jury et à R.

capture-decran-2016-10-14-a-10-15-47

Pépite LegalTech

Clause Combat, réponse opérationnelle à un problème réel

presse

« Notre objectif n’est pas d’envenimer les relations entre bailleurs et locataires mais d’assainir les contrats en supprimant la clause litigieuse. Nous privilégions la négociation plutôt que le contentieux »

Depuis juillet 2016, les équipes de Clause Combat sont mobilisées pour récupérer les sommes qui ont été payé en trop par certains locataires commerciaux ou professionnels.

Cette persévérance est récompensée par des articles élogieux dans la presse de référence. Capital, Business Immo et maintenant L’Agefi Actifs ont tous les trois présentés le service de Clause Combat de manières différentes.

Pour Capital, « Clause Combat permet de récupérer les loyers commerciaux payés en trop … sans le savoir ». Centré sur le service en lui-même de Clause Combat, il est une présentation exhaustive des fondateurs, de la genèse du projet et de l’offre proposée. Extrêmement bien renseigné grâce à des interviews préalables, le journaliste Etienne Gingembre décrit parfaitement bien le service permettant de récupérer aux locataires jusqu’à 14 mois de loyer.

Business Immo a choisi d’interviewer Arnaud Cheyssial le co-fondateur de Clause Combat. Celui-ci répond donc aux questions très pertinentes du journaliste Luc Etienne Rouillard Lafond. Arnaud Cheyssial souhaite mettre en avant l’esprit qui l’anime lui et son associé, Edouard Lemiale. Clause Combat « se veut le Robin de Bois du bail commercial ». Une image très forte. Clause Combat défend l’entrepreneur, celui qui innove, qui prend des risques, celui qui ose, celui qui créé de la valeur. Il lui permet, dans des cas où sa situation financière est difficile, de dégager de la trésorerie et parfois obtenir une franchise temporaire de loyer. Un bon moyen, pour lui, de souffler et de se tourner sereinement vers l’avenir.

Pour le dernier article en date, paru dans L’Agefi actifs, Arnaud Lelong a longuement interrogé Edouard Lemiale, le second co-fondateur de Clause Combat, mais aussi de grands cabinets d’avocats ou encore des spécialistes des baux commerciaux. Clause Combat est présenté ici comme un acteur principal dans la résolution des conflits liés à la clause d’échelle mobile ne faisant varier le loyer qu’à la hausse. Clause Combat, c’est la réponse opérationnelle a un problème juridique. Selon le journaliste, qui a mené sa propre enquête, les bailleurs sont au courant de la situation. Ils savent que leurs baux contiennent cette clause, et ont déjà commencé à faire des provisions pour risque. La négociation à l’amiable est alors privilégiée et l’accord survient souvent assez rapidement. « Notre objectif n’est pas d’envenimer les relations entre bailleurs et locataires mais d’assainir les contrats en supprimant la clause litigieuse. Nous privilégions la négociation plutôt que le contentieux ». Et le bailleur a tout intérêt à passer lui aussi par Clause Combat: En effet, « Un immeuble dont les baux contiennent la clause incriminée ne se vendra pas au même prix qu’en l’absence de cette clause ».

Une dévaluation de leurs patrimoines, pas sûr que ça plaise aux bailleurs…

Clause Combat, réponse opérationnelle à un problème réel

Agefi présente Clause Combat comme acteur essentiel des clauses d’indexation illégales

logo-agefi-actif

« Nous constatons que cette clause est présente dans un quart des baux que nous auditons », indique Edouard Lemiale, cofondateur de clausecombat.com

Agefi, la référence des publications financières, a interviewé Edouard Lemiale, co-fondateur de clausecombat.com, pour son long article détaillé sur les clauses d’indexation illégales. L’article, rédigé avec brio par Arnaud Lelong, nous apprend énormément de choses sur cette petite clause qui fait trembler les bailleurs commerciaux et professionnels. L’article est à découvrir ici en intégralité.

« Nombre de bailleurs et de preneurs ignorent le contenu exact de leurs baux. C’est souvent à l’occasion d’un litige que les parties découvrent précisément le contenu de leurs obligations, explique Aurélie Poli, avocat associé au sein de Lexplus Avocats. Compte tenu des conséquences financières que peuvent avoir des clauses mal rédigées, il est plus prudent pour un gestionnaire de baux de faire auditer tous ses contrats. »

C’est pour anticiper ces besoins, et ne pas justement attendre  un « litige » que Clause Combat a été lancé en Juillet 2016 par Arnaud Cheyssial et Edouard Lemiale. Rendre le droit accessible directement à ceux qui en ont besoin, telle est sa raison d’exister. Petit à petit, l’entreprise s’impose comme un acteur essentiel lorsqu’il est question des clauses d’échelles mobiles, plus communément appelées « clause combat ». Ces clauses, présentes dans les baux depuis le début des années 2000, faussent le jeu de l’indice. Le loyer étant indexé sur l’indice, mais seulement si celui-ci augmente, incluant une variation à la hausse de loyer. Lorsque l’indice baisse, le loyer ne baisse pas. Ce n’est que depuis le 14 janvier 2016 que la cour de Cassation a rendu officiellement cette clause illégale. De grosses sommes d’argent sont en jeu. La société Tahiti, pour sa part a récupéré plus de 14 mois de loyer.

Les bailleurs sont au courant, leurs avocats également.« Beaucoup de gérants institutionnels savent qu’ils ont des fragilités dans ce domaine. Ils profitent généralement du renouvellement du bail pour modifier la clause litigieuse en espérant que le locataire n’y fera pas trop attention, explique un professionnel. Il y a toutefois un certain nombre de baux qui passent au travers du filet et dans ce cas, le bailleur fait le dos rond en espérant que le locataire ne viendra pas lui réclamer les trop-perçus. ». Clause Combat est là pour justement aider ces locataires à venir réclamer ces sommes qui leurs sont dues. La négociation est alors favorisée, les bailleurs sachant pertinemment avoir enfreint la loi.

Ce n’est donc pas un hasard si, comme nous explique une source proche du dossier : « de nombreux bailleurs sont actuellement en train de faire leurs comptes afin de savoir quel montant passer en provisions pour risques. ». 

Vous aussi, prenez l’information, n’hésitez pas à envoyer votre bail avant que celui-ci soit assaini sans même que vous vous en rendiez compte.

Un seul réflexe: auditgratuit@clausecombat.com

 

 

 

 

 

Agefi présente Clause Combat comme acteur essentiel des clauses d’indexation illégales

« ClauseCombat.com est un parti pris au profit de ceux qui veulent réaliser leurs rêves à travers leur projet professionnel »

businessimmo-logo

 

Arnaud Cheyssial, co-fondateur de Clause Combat a accordé une interview exclusive à Business Immo, le site d’information spécialisé dans l’immobilier.

A découvrir en intégralité ici:

Interview entre Clause Combat et Business Immo

 

 

 

« ClauseCombat.com est un parti pris au profit de ceux qui veulent réaliser leurs rêves à travers leur projet professionnel »

Condamné à 186 000 euros d’amende pour avoir fermé un 14 Juillet

 

peter-paul-rubens-david-contre-goliath
David contre Golitah – Rubens.

Ce 14 Juillet 2016, ils se souviendront…d’avoir baisser leur rideau. Une dizaine de commerçants du centre commercial Grand Var, près de Toulon, se s’ont vu notifié une amende pour ne pas avoir ouvert leur commerce un jour férié.

Clause Combat a contacté les commerçants et vous relate cette affaire à suivre.

Contractuel mon chez Watson ?

La direction du centre commercial se base sur le réglement intérieur pour sanctionner les locataires n’ayant pas respecté l’obligation d’ouverture un jour férié. L’amende est définie comme suit :

Montant amende  = 10 euros HT x mètre carré x toutes les 10 minutes

Contre-attaque

Une procédure a été initiée pour contester les amendes et il conviendra d’attendre son terme pour connaître l’issu de ce conflit typique Bailleur / Preneur. Pour autant, l’esprit de cette amende illustre le rapport de force qui sous-tend la relation entre les propriétaires bailleurs et leurs locataires commerciaux. Cette amende n’est qu’une coquille isolée que l’actualité révèle au grand public mais qui illustre la dure réalité des affaires et plus spécifiquement, dans les baux commerciaux.

Quel que soit le bien fondé de l’amende demandée par la Direction de Grand Var aux commerçants, que celle-ci soit disproportionnée (représentant 6 mois de CA de la brasserie en question), ou qu’elle paraisse contestable ( force du réglement intérieur par rapport au contrat de bail) il convient ici d’informer les locataires commerciaux, que des solutions concrètes et efficaces existent pour négocier face à son bailleur.

Clause d’indexation illégale : Clause Combat, cas de figure idéal pour une solution parfaite de négociation

Si le contrat unissant le bailleur au preneur présentait une clause d’indexation ne faisant varier le loyer qu’à la hausse, cela serait un cas de figure idéal pour opposer l’illégalité d’une clause d’indexation au bailleur.

Il se peut fortement, que dans ce cas, la clause soit une clause type contenue dans tous les baux commerciaux régissant le centre commercial.

Il conviendrait alors, d’inviter le centre commercial à baisser ses prétentions concernant les amendes demandées (par un mécanisme de compensation) et de l’inviter, le cas échéant et au travers un avenant, à la modification des clauses contenues dans les baux commerciaux.

 

Condamné à 186 000 euros d’amende pour avoir fermé un 14 Juillet

Licite, mais fuck it !

f-it

Depuis son lancement le 4 juillet 2016, Clause Combat reçoit des baux commerciaux de la France entière. Ceux-ci témoignent d’une grande diversité quant à leur rédaction, en particulier concernant les clauses d’indexation du loyer, lesquelles sont le cœur de notre activité. Les nombreux baux qui nous parviennent attestent également de l’ingéniosité dont les bailleurs savent faire preuve.

Locataires commerciaux : VIGILANCE

Clause Combat souhaite porter à votre attention des mauvaises pratiques des propriétaires. Elles démontrent leur créativité qui ne se limite pas à la rédaction des clauses d’indexation, mais se prolonge jusque dans leur application. 

LA CLAUSE THEORIE 

On voit fleurir dans l’immense majorité des baux commerciaux des clauses d’indexation, lesquelles ont pour objectif de procéder à une réévaluation automatique du loyer initial convenu entre les parties.

La validité de cette clause d’indexation, également appelée clause d’échelle mobile, est soumise à diverses conditions que l’on peut retrouver dans les dispositions du Code de commerce (article L. 145-39) et du Code monétaire et financier (article L. 112-1).

Ainsi, une clause d’indexation doit nécessairement respecter les critères suivants :

  • être corrélée à un indice objectif, en relation directe avec l’activité d’une des parties ;
  • prévoir une périodicité sur laquelle l’indexation s’appliquera ; et
  • être automatique.

En outre, la décision de la Cour de cassation du 14 janvier 2016 a apporté une précision essentielle quant à l’appréciation de ces clauses, en posant le principe selon lequel

« Est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse ».

Clause Combat, lors de l’audit des baux commerciaux qui lui sont adressés, met en pratique cette actualité jurisprudentielle brûlante. A ce petit jeu, nos avocats partenaires concluent parfois à la licéité de la clause d’indexation du loyer, au regard des critères et de la jurisprudence évoqués ci-dessus.

Toutefois, l’absence de clause combat ne garantit pas les preneurs contre d’éventuels abus de la part de leurs bailleurs.

DES PRATIQUES ABUSIVES

Le principe est pourtant clair, limpide, naturel : la baisse du loyer, le cas échéant, doit se faire automatiquement

De nombreuses clauses d’indexation, même valides dans leur rédaction, ne sont pas mises en œuvre dans la pratique, en particulier lorsque leur application profite au preneur.

Concrètement, voici comment cela se passe. Lors de la conclusion du contrat de bail, est insérée une clause d’indexation du loyer qui prévoit une révision – le plus souvent annuelle – basée sur la variation d’un indice. Il est alors fait référence à l’indice du coût de la construction (ICC) ou, depuis la loi Pinel de juin 2014, à l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Or, ces indices, déterminés par l’INSEE tous les trimestres, peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Pendant longtemps, la variation ne s’est faite presque exclusivement qu’à la hausse, et conduisant de facto à l’explosion de nombreux loyers commerciaux.

Depuis une dizaine d’années, la tendance, sans s’être tout à fait inversée, a bien changé. Les hausses, le cas échéant, sont moins importantes et, surtout, on constate plus régulièrement des baisses des indices utilisés. En conséquence, ces baisses devraient conduire, théoriquement, à une baisse équivalente du loyer commercial. On déduit cet effet du critère d’automaticité énoncé précédemment. Ce dernier implique que le locataire n’a en principe pas à demander la baisse de son loyer pour que celle-ci soit effective.

Le chant des Combattants face à l’inertie de leurs propriétaires

La jurisprudence a convenu que la non-application immédiate de la clause par le bailleur ne lui permet en aucun cas d’échapper à la baisse du loyer en période de baisse des indices, puisque dans ce cas, le preneur peut exiger l’application de la clause à tout moment, dans un délai de prescription de 5 ans pour le remboursement des trop perçus de loyers.

Pourtant, la pratique permet de constater que les bailleurs, qui n’hésiteront pas à appliquer la clause en cas de hausse des indices, se gardent bien souvent d’appliquer la clause en cas de variation à la baisse des indices, comptant sur l’ignorance, voire la naïveté des locataires pour faire de précieuses économies. « Pile je gagne, face tu perds ».

Clause Combat recommande donc vivement à tous les locataires d’exiger, le cas échéant, l’application de la clause d’indexation contenue dans leur bail commercial lorsque que celle-ci aurait dû leur être bénéfique.

Comment le savoir ?

Si vous êtres pris d’un doute quant à l’opportunité de présenter une telle demande à votre bailleur, envoyez-nous dès à présent votre bail à l’adresse suivante: auditgratuit@clausecombat.com, et nos équipes vous assisterons dans la récupération de tous les trop perçus versés à votre propriétaire.

Licite, mais fuck it !