Les baux commerciaux ont aussi leurs Grands Crus

Plus la hausse est importante, plus les sommes à récupérer sont importantes. Ce sont les grands crus.

Grand cru Petrus

Les clauses d’indexations illicites, ne faisant varier le loyer qu’à la hausse, font références à des indices spécifiques. Lorsque l’on regarde la variation de ces indices au fil des années, les résultats sont parfois démesurés et les bailleurs sont tentés d’appliquer les clauses d’indexation uniquement à la hausse. En cas de variation de l’indice à la baisse, le locataire verra son loyer stagner.

Cette pratique injuste n’est plus possible depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 14 janvier 2016. Dès lors, les locataires commerciaux dont le loyer a fortement augmenté au cours de ces dernières années mais n’a jamais baissé, ont le droit de réclamer à leur bailleur, actuel ou ancien, la restitution des sommes qu’ils ont indument perçues durant toutes ces années.

Voici la courbe de variation de l’indice le plus communément utilisé, l’Indice du Cout de la construction encore appelé « ICC » :

Variation ICC

Source: Indice du coût de la construction (INSEE) – Mise à jour du 21/03/2017

Sur cette courbe, on peut voir que l’indice du coût de la construction passe de 1385 au 1er trimestre 2007 à 1639 au 4ème trimestre de 2012. Sur cette période, votre loyer est susceptible d’avoir augmenté de 18,33%.

Plus la hausse de l’indice est importante, plus votre loyer a augmenté au fil des années et plus votre bailleur vous doit de l’argent.

 
2008 à 2011 – GRANDES ANNEES

A l’instar des grands vins, il existe des crus particuliers en matière de baux commerciaux. Comme l’indique la courbe ci dessus, ce sont alors les baux conclus entre 2008 et 2011 qui auront connu la plus forte hausse de loyer. Plus la hausse est importante, plus les sommes à récupérer sont importantes. Ce sont les grands crus.

Près d’1,7 millions d’entreprises en France installées en 2008 et 2011

Pour rentrer dans le détail au niveau de la France et départements d’Outre Mer où la jurisprudence s’applique, voici le nombre de baux commerciaux par régions susceptibles d’avoir été conclus sur cette période.

 

Grand cru par région

Source : Base de données DIANE

Sur l’ensemble, il y aurait 1.686.484 entreprises concernées en France.

Sans surprise, il apparaît très nettement que l’Ile de France (341.233 entreprises) est le vivier le plus important de baux commerciaux conclus entre 2008 et 2011. L’ile de France représentant 31% du PIB national (source : Chambre de Commerce et d’Industrie Paris Ile de France), ce résultat apparaît comme logique.

Derrière, la Provence – Alpes Côte d’Azur (176.476 entreprises) et la région Rhône Alpes (162.348 entreprises) viennent compléter le trio de tête.

EXEMPLE CONCRET DE RECOUVREMENT POTENTIEL

  • Un bail conclu le 11.08.2008 pour un loyer annuel de 250.000 euros HT ;
  • Clause d’indexation rédigée ainsi : « Dans le cas d’une baisse de l’indice, il est expressément convenu que le loyer HT du bail ne pourra jamais être inférieur au loyer de l’année immédiatement précédente »
  • L’indice de référence est le 1er trimestre 2008 : 1497
  • En 2012, le loyer atteint la somme de 250.000 / 1497 x 1617 (1er trimestre 2012) soit 270.040 euros HT.
  • Une hausse de loyer correspondant à 270.040 euros par an.
  • Soit 100.200 euros HT à récupérer sur les cinq dernières années.

L’expérience nous a montré qu’il est possible de récupérer entre 60% et 85% de la somme due par votre bailleur en moins de 3 mois. Le tout sans que le locataire n’ait à effectuer aucune démarche.

Plus l’indexation aura été importante, plus les sommes potentiellement recouvrables pour le locataire commercial le seront.

Bénéficiez dès à présent de ce service clés en main, envoyez votre bail à auditgratuit@clausecombat.com.

www.clausecombat.com

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