La révision judiciaire du loyer commercial

Comment faire réviser le loyer de son bail commercial par un juge ?

Juge

La clause d’échelle mobile, encore appelée clause d’indexation, fait partie intégrante de nombreux baux commerciaux en France. En présence de cette clause, le locataire a la possibilité de présenter une demande au juge afin de faire fixer le loyer de son bail commercial à la valeur locative.

En effet, selon l’article L.145-39 du Code de commerce « si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ».

Pour prétendre à cette révision, le loyer de référence à prendre en compte pour apprécier cette variation est celui qui résulte soit :

  • du loyer d’origine (tel que contenu dans le bail initial) ;
  • d’une précédente révision amiable (exemple d’un avenant) ; ou
  • celui fixé judiciairement lors d’une précédente action judiciaire en révision.

Ce loyer de référence doit être comparé au loyer indexé réclamé à la date de la demande de révision hors indexation (Cass. 3ème civ. 9 juillet 2014 n°13-22.562).

Dans deux arrêts du 15 décembre 2016, la Cour de cassation a mis en lumière deux aspects :

  • Pour vérifier les conditions d’application de l’article L.145-­39 du Code de commerce, il convient de comparer le loyer obtenu par le jeu de la clause d’échelle mobile au prix précédemment fixé par l’accord des parties hors indexation ( 3ème civ. 15 décembre 2016 n°15-27.148) ;
  • Le loyer à prendre en compte pour apprécier l’augmentation d’un quart permettant d’exercer l’action en révision de l’article L.145-­39 est le loyer initial du bail en cours à la date de la demande en révision ( 3ème civ. 15 décembre 2016 n°15-23.069).

Enfin, dans un arrêt du 30 mars 2017 (Cass. 3ème civ. 30 mars 2017 n°16-13.914), la Cour de cassation a jugé qu’un locataire commercial ne pouvait renoncer contractuellement à « faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel (…) même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel ».

Selon la Haute juridiction, le locataire commercial ne peut renoncer au droit de faire fixer judiciairement le loyer « qu’une fois ce droit acquis, soit après l’augmentation de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile ».

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