La prescription en matière de bail commercial

 

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L’article 2224 du Code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 4 avril 2012, a d’ailleurs jugée que « l’action en restitution de l’indu, conséquence de l’éventuelle invalidation de la clause d’indexation, est soumise à la prescription quinquennale » (CA Paris Pôle 5 Chambre 3, 4-4-2012 n°10/23391).

Cette position a notamment été confirmée par un arrêt postérieur de la même Cour d’appel qui a jugé que « la demande (…) en restitution des sommes indument perçues au tirée de la clause d’indexation non écrite est donc fondée dans la limite de la prescription quinquennale (…) » (CA Paris, Pôle 5 Cambre 3, 20-1-2016 n°13/21626).

En effet, la Cour d’appel de Paris considère que cette action n’est pas soumise à la prescription biennale prévue par l’article L.145-60 du Code de commerce.

Dès lors que votre contrat de bail commercial contient une clause d’indexation illicite, l’action contre votre bailleur, actuel ou ancien, est enfermée dans un délai de cinq ans.

Il est impératif d’agir au plus vite pour exercer votre droit à récupérer les sommes indument versées à votre bailleur.

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La prescription en matière de bail commercial

Les baux commerciaux ont aussi leurs Grands Crus

Plus la hausse est importante, plus les sommes à récupérer sont importantes. Ce sont les grands crus.

Grand cru Petrus

Les clauses d’indexations illicites, ne faisant varier le loyer qu’à la hausse, font références à des indices spécifiques. Lorsque l’on regarde la variation de ces indices au fil des années, les résultats sont parfois démesurés et les bailleurs sont tentés d’appliquer les clauses d’indexation uniquement à la hausse. En cas de variation de l’indice à la baisse, le locataire verra son loyer stagner.

Cette pratique injuste n’est plus possible depuis l’arrêt de la Cour de cassation du 14 janvier 2016. Dès lors, les locataires commerciaux dont le loyer a fortement augmenté au cours de ces dernières années mais n’a jamais baissé, ont le droit de réclamer à leur bailleur, actuel ou ancien, la restitution des sommes qu’ils ont indument perçues durant toutes ces années.

Voici la courbe de variation de l’indice le plus communément utilisé, l’Indice du Cout de la construction encore appelé « ICC » :

Variation ICC

Source: Indice du coût de la construction (INSEE) – Mise à jour du 21/03/2017

Sur cette courbe, on peut voir que l’indice du coût de la construction passe de 1385 au 1er trimestre 2007 à 1639 au 4ème trimestre de 2012. Sur cette période, votre loyer est susceptible d’avoir augmenté de 18,33%.

Plus la hausse de l’indice est importante, plus votre loyer a augmenté au fil des années et plus votre bailleur vous doit de l’argent.

 
2008 à 2011 – GRANDES ANNEES

A l’instar des grands vins, il existe des crus particuliers en matière de baux commerciaux. Comme l’indique la courbe ci dessus, ce sont alors les baux conclus entre 2008 et 2011 qui auront connu la plus forte hausse de loyer. Plus la hausse est importante, plus les sommes à récupérer sont importantes. Ce sont les grands crus.

Près d’1,7 millions d’entreprises en France installées en 2008 et 2011

Pour rentrer dans le détail au niveau de la France et départements d’Outre Mer où la jurisprudence s’applique, voici le nombre de baux commerciaux par régions susceptibles d’avoir été conclus sur cette période.

 

Grand cru par région

Source : Base de données DIANE

Sur l’ensemble, il y aurait 1.686.484 entreprises concernées en France.

Sans surprise, il apparaît très nettement que l’Ile de France (341.233 entreprises) est le vivier le plus important de baux commerciaux conclus entre 2008 et 2011. L’ile de France représentant 31% du PIB national (source : Chambre de Commerce et d’Industrie Paris Ile de France), ce résultat apparaît comme logique.

Derrière, la Provence – Alpes Côte d’Azur (176.476 entreprises) et la région Rhône Alpes (162.348 entreprises) viennent compléter le trio de tête.

EXEMPLE CONCRET DE RECOUVREMENT POTENTIEL

  • Un bail conclu le 11.08.2008 pour un loyer annuel de 250.000 euros HT ;
  • Clause d’indexation rédigée ainsi : « Dans le cas d’une baisse de l’indice, il est expressément convenu que le loyer HT du bail ne pourra jamais être inférieur au loyer de l’année immédiatement précédente »
  • L’indice de référence est le 1er trimestre 2008 : 1497
  • En 2012, le loyer atteint la somme de 250.000 / 1497 x 1617 (1er trimestre 2012) soit 270.040 euros HT.
  • Une hausse de loyer correspondant à 270.040 euros par an.
  • Soit 100.200 euros HT à récupérer sur les cinq dernières années.

L’expérience nous a montré qu’il est possible de récupérer entre 60% et 85% de la somme due par votre bailleur en moins de 3 mois. Le tout sans que le locataire n’ait à effectuer aucune démarche.

Plus l’indexation aura été importante, plus les sommes potentiellement recouvrables pour le locataire commercial le seront.

Bénéficiez dès à présent de ce service clés en main, envoyez votre bail à auditgratuit@clausecombat.com.

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Les baux commerciaux ont aussi leurs Grands Crus

La révision judiciaire du loyer commercial

Comment faire réviser le loyer de son bail commercial par un juge ?

Juge

La clause d’échelle mobile, encore appelée clause d’indexation, fait partie intégrante de nombreux baux commerciaux en France. En présence de cette clause, le locataire a la possibilité de présenter une demande au juge afin de faire fixer le loyer de son bail commercial à la valeur locative.

En effet, selon l’article L.145-39 du Code de commerce « si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ».

Pour prétendre à cette révision, le loyer de référence à prendre en compte pour apprécier cette variation est celui qui résulte soit :

  • du loyer d’origine (tel que contenu dans le bail initial) ;
  • d’une précédente révision amiable (exemple d’un avenant) ; ou
  • celui fixé judiciairement lors d’une précédente action judiciaire en révision.

Ce loyer de référence doit être comparé au loyer indexé réclamé à la date de la demande de révision hors indexation (Cass. 3ème civ. 9 juillet 2014 n°13-22.562).

Dans deux arrêts du 15 décembre 2016, la Cour de cassation a mis en lumière deux aspects :

  • Pour vérifier les conditions d’application de l’article L.145-­39 du Code de commerce, il convient de comparer le loyer obtenu par le jeu de la clause d’échelle mobile au prix précédemment fixé par l’accord des parties hors indexation ( 3ème civ. 15 décembre 2016 n°15-27.148) ;
  • Le loyer à prendre en compte pour apprécier l’augmentation d’un quart permettant d’exercer l’action en révision de l’article L.145-­39 est le loyer initial du bail en cours à la date de la demande en révision ( 3ème civ. 15 décembre 2016 n°15-23.069).

Enfin, dans un arrêt du 30 mars 2017 (Cass. 3ème civ. 30 mars 2017 n°16-13.914), la Cour de cassation a jugé qu’un locataire commercial ne pouvait renoncer contractuellement à « faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel (…) même dans le cas où la valeur locative se révélerait inférieure au loyer contractuel ».

Selon la Haute juridiction, le locataire commercial ne peut renoncer au droit de faire fixer judiciairement le loyer « qu’une fois ce droit acquis, soit après l’augmentation de plus d’un quart par le jeu de la clause d’échelle mobile ».

Clause Combat audite gratuitement votre bail commercial.

Rendez-vous sur : www.clausecombat.com

La révision judiciaire du loyer commercial

Le petit déjeuner d’affaires Clause Combat comme si vous y étiez.

En moins de 3 mois, Clause Combat est capable de récupérer les sommes dues par les bailleurs. Arnaud Cheyssial – Clause Combat

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Le mercredi 18 Janvier 2017, Clause Combat a organisé son premier petit déjeuner d’affaires de l’année. Le premier d’une longue série, tant les échanges entre professionnels de l’immobilier et autres acteurs moteurs de l’économie française se sont avérés fructueux.

Janvier 2017, un mois symbolique pour l’entreprise, puisqu’il correspond à l’anniversaire de la jurisprudence de la Cour de cassation (rendue en date du 14 janvier 2016) qui a enfin statué en faveur des preneurs de baux commerciaux au détriment des propriétaires bailleurs. Cette décision rend tout simplement nulle et non écrite la clause d’indexation ne faisant varier le loyer qu’à la hausse. Une prise de position claire et nette en faveur de l’entrepreneur, celui qui ose, celui qui entreprend, celui qui innove.

Le bailleur, lui est condamné à reverser les sommes trop payées par son locataire: Depuis un an, c’est la Loi.

A date exceptionnel, dispositif exceptionnel. A commencer par le lieu: La Société d’Encouragement pour l’Industrie Nationale (SEIN).

Située en face de l’Abbaye de Saint Germain des Prés, la SEIN, créée en 1801, est un lieu d’avant garde et de promotion de l’entrepreneuriat français.

C’est tout simplement l’ancêtre de l’INPI, le premier incubateur mondial, ayant accueilli Pasteur, Breguet, Michelin, Les frères Lumière…

C’est donc un lieu chargé d’histoire qui a permis à trois intervenants de partager leur savoir sur le thème « Optimisations Locatives ».

Arnaud Cheyssial: Associé fondateur de Clause Combat.

Barthélémy Lemiale: Associé Valmy Avocats, avocat à la Cour.

Rémi Socirat: Associé fondateur d’Aliott.

Présents autour de la table: Des partenaires de Clause Combat, des dirigeants d’entreprises, des directeurs financiers, des avocats, des agents immobiliers..

C’est dans une synergie totale que les intervenants ont pu éclairer les invités sur les manières d’optimiser ses surfaces locatives.

« Le savoir-faire de Clause Combat, c’est de récupérer des sommes colossales (de 6 à 24 mois de loyer) exclusivement au profit des locataires commerciaux. »               Arnaud Cheyssial – Clause Combat

C’est tout d’abord Arnaud Cheyssial qui, après une introduction dithyrambique sur la SEIN, a présenté le service de Clause Combat. « Nous inversons la charge du droit pour l’injecter directement à ceux qui en ont réellement besoin« . Les invités écoutent avec attention le discours clair et précis de l’associé fondateur et instigateur de ce petit déjeuner d’affaires. Le savoir-faire de Clause Combat, c’est de récupérer des sommes colossales (de 6 à 24 mois de loyer) exclusivement au profit des locataires commerciaux. La négociation à l’amiable est privilégiée. « Pour le moment, nous n’avons aucune affaire en contentieux ».

En moins de 3 mois, Clause Combat est capable de récupérer les sommes dues par les bailleurs. Le tout grâce à un process extrêmement rodé qui fait ses preuves.

Il précise enfin que « l’avocat est au centre du réacteur » Ce n’est pas un point anodin, lorsque l’on sait que nombreux sont les avocats qui accusent certaines Legaltech  de « voler » leur travail. Ce n’est donc pas le modus-operandi de Clause Combat.

L’entrepreneur laisse tout naturellement la parole à Barthélémy Lemiale, associé fondateur du Cabinet Valmy Avocats.

« La Cour de cassation […] a envoyé un message fort en se positionnant du côté des preneurs » Barthélémy Lemiale – Valmy Avocats

Il intervient en qualité d’expert du droit des affaires et plus précisément du droit commercial. D’une façon très imagée, il tente de faire comprendre cette décision le plus simplement possible aux personnes autour de la table. « La Cour de cassation en rendant toute la clause d’indexation nulle et non écrite, a envoyé un message fort en se positionnant du côté des preneurs ». A la question « Risque-t-on un revirement de jurisprudence? », l’avocat à la Cour rétorque qu’il travaille encore sur des jurisprudences des années 1970. Il ajoute que cette jurisprudence est amenée à vivre longtemps. De quoi rassurer ceux qui pensaient que du jour au lendemain, la Cour de cassation pourrait changer d’avis et ainsi modifier la Loi.

« En ce moment, Clause Combat négocie avec un de nos gros clients un montant à récupérer de près de 600 000 euros » Rémi Socirat – Aliott

Dernier intervenant, Rémi Socirat, associé fondateur du cabinet de conseil utilisateur Aliott, présenté par Arnaud Cheyssial, comme celui qui optimise les surfaces locatives « dans le futur ». Plein d’aplomb, l explique à l’audience qu’un bail est renégociable à chaque période triennale. Il convient donc de confier ses intérêts à une société comme Aliott afin de réaliser des économies sur le futur. Il rappelle que le loyer est le deuxième poste le plus couteux après la masse salariale dans l’entreprise. « Les économies de plusieurs centaines de milliers d’euros sont donc les bienvenues pour les entreprises ! »

Rémi Socirat a insisté sur le fait que travailler avec une entreprise 100% locataires était d’une grande importance. « Pourquoi confier ses intérêts à un agent immobilier qui prend un pourcentage sur le montant du loyer, plutôt qu’à une société tournée exclusivement vers l’utilisateur qui se rémunère, elle au pourcentage des économies réalisées par le locataires ?  » déclare-t-il. En résumé, qui donc va être le plus motivé à faire faire des économies…

Aliott est devenu un partenaire de Clause Combat et « en ce moment, Clause Combat négocie avec un de nos gros clients un montant à récupérer de près de 600 000 euros ». Clause Combat récupère sur le passé. Aliott sur le futur. Tout le monde est gagnant : Surtout le locataire !

A la fin des présentations de chacun, les échanges se sont poursuivis pendant une bonne heure. C’est l’occasion de faire ressortir plusieurs thèmes centraux liés à l’activité de Clause Combat.

La provision des bailleurs.

Ceux-ci sont au courant si la clause est présente dans leur contrat de bail. Ils adoptent alors la politique de l’autruche jusqu’au renouvellement et saisissent l’occasion de faire disparaitre la clause illégale en toute discrétion. Connaissant les 5 ans de prescription, ils savent qu’il y a un risque potentiel de perdre beaucoup d’argent et ainsi dévaluer fortement la valeur faciale de leur immeuble. Ils provisionnent alors pour charge afin de payer plus facilement les sommes qu’ils doivent. Et cela se ressent dans les négociations où la majorité des bailleurs savent de quoi il s’agit lorsqu’ils reçoivent un courrier leur demandant de payer. Après tout, c’est normal, c’est la Loi.

Le déménagement des locaux.

Un dirigeant a posé la question de savoir si c’était possible de récupérer les sommes sur le passé. Avec la règle de la prescription de 5 ans, il est bel et bien possible de récupérer les sommes jusqu’à la date de départ, si bien sûr il est intervenu il y a moins de 5 ans. Les associés de Clause Combat ajoutent que c’est d’autant plus intéressant car une entreprise ayant quitté ses locaux n’a pas peur d’engager une procédure à l’encontre de son bailleur.

Avant que la session se termine et ainsi laisser l’opportunité à chacun de déguster les dernières mini-viennoiseries et de prendre une seconde tasse de Café ou de thé fruité, une ultime question a été soulevée.

«  Quelle est la capacité d’audit de Clause Combat ? »

Mr Cheyssial répond sans sourciller : « Nous pouvons auditer 100 baux en 72 heures ».

Clause Combat, le partenaire de toutes les entreprises française.

Le petit déjeuner d’affaires Clause Combat comme si vous y étiez.

Bonne année 2017

 

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Avec Clause Combat, Savoir, c’est Pouvoir.

En guise de vœux, nous souhaitons vous rencontrer en vous invitant à notre petit déjeuner d’information portant sur l’optimisation locative de l’immobilier commercial. 

Destiné aux dirigeants et directions financières, nous vous exposerons un moyen simple et efficace de récupérer jusqu’à 24 mois de loyer. 

8h30 : 3 interventions pour saisir les enjeux d’une jurisprudence qui fête son premier anniversaire 

9h00 : Echange et speed audit de baux commerciaux 

Le lien de l’événement : https://clausecombatbreakfast.splashthat.com/

Lieu : Société d’Encouragement pour l’Industrie Nationale

4, Place Saint-Germain des Près

 

 

 

 

 

Bonne année 2017